首次买房屋, 请教一下

        大家好, 我是Ironfish的专业房产投资顾问Daniel, 也已经服务了无数海外投资者了,
        其实"海外"也就是指中国了,现在我为大家介绍下最详细的关于海外人士在澳洲买房的注意事项:
        1.对海外人士的定义:只要不是PR和公民的人都是海外人士.
        2.海外人士如果要买房自住,比如说留学生,工作签证持有者等,可以买任何房子,但是,在你离境(指永久性的, 出境旅游不算)前必须出售该房产.
        3.海外人士如果是要投资,那么只能投资一手房或者买地皮盖房子,如果买地皮盖房子,房子必须在土地交割后的12个月内开建.
        4. 根据第3条, 只要是一手房或者买地盖房, 该物业可以一直留在澳洲境内, 哪怕你永久离开澳洲, 你仍然可以持有该业.   
        5. 因此根据第2条的风险, 我们推荐所有的海外人士无论你是买房自住,还是投资, 一律根据第3条的方法操作. 因为没有人可以保证在你离境前出售物业能一定获得赢利.
        6.所谓一手房,我们推荐是指期房, 为什么不是新的现房呢? 那是因为新的现房也是由期房变来的, 假设A买入期房, 造完后转卖给海外人士B, 对于B来说, 房子是新的, 但是却是2手房了, 这样今后B离境的时候, 仍然要被迫出售该房产, 但是B要是购买期房的话, 无论自住还是投资, 离境的时候都可以将该物业留在澳洲境内收取租金以及等待更大的资本增值! 这也是为什么现在北京上海广州等地举办的澳洲房展, 所有展示出售的房子都是期房, 从买地盖房的意义上来说, 仍然是期房, 房子盖完就是现放房了, 从风险上说不适合海外投资者了.
       7. 所有海外人士买房, 无论自住还是投资, 合同都需要经过FIRB(澳洲外国投资审核委员会)的批准, 因此合同里需要注明subject to FIRB Approval, 也就是说万一FIRB不批准该购买交易, 合同可以依法终止, 买家不会有任何的损失. 需要先签定合同, 然后把买卖双方都签过字的合同寄到FIRB去审批, 该审批是免费的, 一般FIRB会在2-4周内做出回应是Yes还是No, 如果被拒绝, 那么交易终止, 如果yes, 那么就要进入下一步的贷款程序了. 一般只要你买的数量不是特别大, 交易金额不是特别高, 购买的物业不是特殊的, 比如说历史建筑等, 一般FIRB都是yes的, 我们公司的温州和山西老板过来投资公寓, 一个家族或者一个村的人买下一整层楼面的公寓是常有的事.
       8.如果您要贷款, 那么海外人士一般需要首付至少20%, 但是我们一般推荐首付到30%, 当然也有些楼盘有特别要求需要首付30%的. 为什么我们一般推荐首付到30%呢? 因为这样一般来说您的租金收入就能支付所有贷款利息成本和其它的房产相关费用了, 比如说council rate, 保险等. 这样就确保您将不会使用人民币来支付澳币的房产持有成本.
       9. 贷款部分, 可以拿中国的收入翻译成英文在澳洲的银行中申请贷款. 许多海外人士怕麻烦, 有能力的一般都不贷款全额交易. 如果要贷款, 这里还有一个原因是大部分的公寓楼盘无法提供subject to finance的条款, 也就是说, 万一这里的银行不认可您中国的收入拒绝贷款, 您还是要自己出现金来交易, 如果您那时候说没有现金无法完成房产的过户交割, 那么您之前所投入的10%的定金就将被全部作为违约金被开发商没收! 如果您投资house and land package, 也就是买地盖房, 只不过开发商把土地和建筑一起打包出售了, 这样的合同大部分有subject to finance条款.
      10.那么是不是大部分海外人士都去投资house and land package, 而不是公寓了呢? 不是! 相反根据房产协会的数据, 大部分海外人士买的是公寓, 因为公寓的租金回报高, 维护成本底, 在某些城市, 公寓的资本增值远高于带地的house! 所以这里我也希望广大投资者认清一个事实: 投资房产不是地大的就好! 比如说过去的10年,Adelaide的house的平均年度涨幅为7.8%左右, 而unit(含公寓)的平均年度涨幅高达9%左右! 另外,房产的趋势是向公寓和townhouse发展, 在今天的悉尼和墨尔本, 在city和city周遍5-10公里的地方, 几乎已经全部是公寓的天下了! Adelaide的房市一般来说落后悉尼和墨尔本5-10年, 也就是说5-10后, Adelaide的房产市场也将会和今天的悉尼墨尔本差不多. 换句话说, 今天悉尼墨尔本的房价, 就是差不多5-10年后我们Adelaide的平均房价. 所以, 现在海外人士投资公寓的还是比较多的, 如果想要平衡型的, 那么townhouse的house and land package也是不错的选择.
      以上10点, 我想已经基本概括了所有海外人士买房的相关政策和注意事项了, 当然, 我们公司全程提供一条龙服务, 如果您想进一步了解更多具体问题, 可以在此继续留言, 或者电话0430883028给我,我将当面为您解答!

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你好,申请FIRB审批很简单,您只需要去FIRB网站:https://www.firb.gov.au/applications/, 一步一步填下去就好了, 最后,您需要把您和卖家双方都签署过的房屋购买合同寄到FIRB就可以了, 当然现在先进了, 有时候是可以email的, 然后你就等着FIRB的审批结果了, 结果一般是email给你的. 需要注意的是, 老外的思维和我们不一样, 他不说你是yes, 审批通过了, 而是说没看出什么理由来不让你pass, 所以, 您特别需要注意对英文的理解. 再有问题, 您随时可以联系我Daniel 0430 883 028, 我已经帮助无数海外投资者做房产的一条龙服务了.