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    [Kite房产投资专栏] Daniel 说投资 93 租房VS买房 哪个更划算?

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    innkou 发表于 23-3-2014 10:23:58
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    本内容为网友发布信息,仅代表原作者观点,不代表本平台立场。

    本帖最后由 innkou 于 2014-3-23 10:28 编辑

    各位朋友,大家好!
       
        这周我碰到一个客户,已经移民澳大利亚快15年了,也在Adelaide做了10多年的护士。我她为什么10多年前没有购买房子呢?她的回答让我大吃一惊:租房便宜啊,买房那么贵,自己要还贷款,多累啊?再说,万一我丢了工作,还不起房贷怎么办?
       
        相信很多朋友都会有这样的“分析”和“担忧”。那么事实上是否如此呢?正巧,我也在上周看到澳洲新闻有限公司网站的报道:尽管租房似乎比购房便宜,但新数据显示,长期租房的成本与购房成本实际上相差无几,且租房者最终还是空无一物!
       
        数据由金融对比网站finder.com.au提供,指出租房30年的成本将接近100万元。而按照澳洲如今的房屋中位价,购买一所房屋大概需要120万元。网站负责人哈钦森(Michelle Hutchison)表示,数据暗示了购房是值得考虑的选择。“不要把金钱浪费在租房上,因为租金毕竟是死钱。你的租金很可能成为了某些人的投资款。”
       
        哈钦森指出,根据澳洲目前的房屋中位价,加上30年期的按揭,买房的成本大概在120万元以上。“全国周租中位价目前为424元。按30年计算,总租金相当于99.88万元。这还没把通胀因素考虑进去。”哈钦森说。
       
        租房还是购房?这是个问题。
       “考虑到澳洲的高房价、需要存钱付首期和利率的不确定性,许多澳人在租房或购房问题前显得犹豫不决。但如果考虑未来30年的租房成本,那么购房就是值得一试的选择。”哈钦森说。由于利率水平处于历史新低,哈钦森认为按揭的可负担性比3年前高,现在还是进入楼市的好时机。
       
       
        根据RP Data的信息,达尔文的周租中位价高达650元,居全澳之首。而租房人士分布比例如下:达尔文43.2%;堪培拉31.%;悉尼32.4%;珀斯28.2%;布里斯本33.7%;墨尔本28.%;阿德莱德28.8%;霍巴特地区28.2%。(Source:RP Data)
       
        而30年租金总计(含通账):悉尼$1,352,398;墨尔本-$912,488;布里斯本$1,011,299;阿德莱德-$808,893;珀斯-$1,028,058;霍巴特$840,855;达尔文$1,607,556;堪培拉$1,146,833;全国-$998,830。(Source:finder.com.au)
       
        所以,显然买房是比租房更划算的。不过有意思的是,在利息降到历史低点、各州纷纷推出刺激政策的背景下,首次置业者并没有像预期的那样大规模地重返市场,现在的市场被投资者和自住房升级买主占据了主动。
    从数据上看,政府肯定会感到沮丧不安,因为这意味着年轻的一代越来越买不起第一套自住房。大量的媒体文章也在谈论着首次置业者退出市场的话题。
       
        不过并非表面的数据那么简单,我们一直在看另外的数据来证实自己的另一种判断,那就是首次置业者成为了投资者!多个贷款机构的数据现在已经证实,在他们收到的大量投资房贷款申请中,有相当部分是从来没有拥有过任何房产的第一次购房的人们。这意味着,人们改变了第一套房一定是自住房的做法,选择先进入市场拥有投资房,同时择机变投资为自住,或者在日后时机更成熟时再买第一套自住房。
       
        是策略?是无奈?
        我认为两者兼而有之,可以肯定的是,越来越多的人意识到了房价的增速远远超过自己攒钱的速度,意识到了投资的贷款和税务优势,因而选择了早日拥有房产,而不再或不能再执意坚持马上拥有自住房。
    无论怎样,我们认为2014年是近20年来投资澳洲房产的最佳时机 。2013年年底,澳币兑换人民币的汇率已经低到1澳币=5.44人民币(今天)。这是自2009年这五年内澳币的最低点,澳币在2010年曾经涨到过1澳币可以兑换7人民币。这对于想来澳洲投资的中国投资者来说,是个绝对利好的消息。
       
        例如拿投资50万澳币的物业来说,以前要花350万人民币,现在只要花272万人民币了,节约了整整77.5万人民币。万一哪天澳币涨回6.5以上,这样的话,就算这个50万澳币的物业不涨,经这样来回一次,也轻松赚得50多万人民币。所以,是时候停止租房了,只有当房东,才能成为财富的主人!
       
        如果你想了解更多自住房和投资房的选择需分别注意哪些要点、更明白地理解选房的法则,是否想获得$15,000的首次购房补助以及全免印花税的机会,请您尽快致电0430 883 028。
        周末愉快!

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