如何做个理智的房产投资者

innkou

本周我又学习到不少新的房产投资知识和新观念，特地在此和大家分享。

对很多人来说，购房已不是个人行为，而是一个甚至几个家庭要共同面对的事情。

怎样做才能不让购房降低生活质量，消除“房奴”生活隐忧？

你需要知道下面这些事。

真正的财富是一种思维方式。

对于有思想力和行动力的人来说，任何时候都是机会：

高位时可以适当清仓换取更大价值的资产，低位时可以卖旧买新、卖小买大、卖郊区买城区;

而对于缺乏思想力和行动力的人来说，任何时候都不是机会：高时嫌太高，低时怕再低。

本文不纠结于“买还是不买”，而是要告诉那些准备投资房产的人，如何做一名理智的投资者。

战略上要“城市包围农村”

房屋价值的永恒定律是：地段、地段，还是地段!

就是说买得起大城市不买小城市，买得起中心城区不买郊区，宁要中心城区一小房，不要远郊区域一大房。

要关注总资产多少，不要过多关注房屋大小。

首府城市房价上涨幅度长远来说一般会超过二、三线的小城镇，

城市中心区域房价上涨幅度会超过郊区和边缘区域，除非某边缘区域会随着政府基础设施的投入往中心化方向发展。

除了战略上要“城市包围农村”，在战术上还要“农村包围城市”。

如果手里资金有限，买不起大的就买小的，买不起城中心的就买郊区的。

等到若干年后房价涨了，再卖掉小城镇的、远郊的，改买大城市的、城中心的，也算是一种“迂回战术”。

用投资理念买自住房

做“房奴”要善于转换思路。这其中最重要的一点就是要抛弃“买房就是自住”的老观念。

房子是不动产，但人是自由流动的，你买的房子给别人住，别人买的房子给你住，有何不可?

在这个城市化急剧发展、人口急剧流动的当代社会，多少人能够在自己的房子里住一辈子?

另一方面，富人思维是即使再有钱也要贷款买房，首付越低越好，年限越长越好。

穷人思维是即使再没钱也要东拼西凑自己尽量多地凑到房款，以便少贷款少交银行利息。

结果，不仅自己不能以最小力量通过银行杠杆撬动最大资产，而且亲戚朋友的钱也成了死钱。

现代风险社会同时又是以金融为基础的信用社会，

一套产权完整、支配自由，随时可以和银行完成抵押贷款交易、价格稳步上涨的投资房，事实上就是一张最好的人生“保险单”。

现代风险社会，生活用品、医疗、教育等各项成本都在不断上升，房屋可以成为风险社会的对冲工具。

买新房房比二手房更能撬动财务杠杆

信用消费时代，人可以提前安排自己一生的收入，安排多少，跟自己的预期有关，跟具体的收入并不一定重合。

在勤劳致富的同时要善于投资理财，通过信用金融制度和交易致富实现财富非线性增长。

房产等固定资产具有自动复利功能，是其他股票、票据、银行存款等金融理财产品所不具备的。

与银行建立按揭关系，相当于向自己的未来借力，不过这个力也有大小之分。

但是新房在政府补助、高租金、低维护、高退税上有着无可比拟的现金流优势。

举例来说，以总价$40万的新房举例，每周的持有成本可能只有$70，而同样$40万的二手房，持有成本却可能涨到$150元/周。

假如您的每周最大可承受的持有成本为大约$300，那么新房你可以持有4套，而旧房只能持有两套。

按同等比例的升值计算，10年后涨1倍，那么两套二手房10年后的总资产是$160万元，但是4套新房的总资产是$320万元!

需要注意的是，每个人的风险偏好不一样，有的人适合“激进”一些，有的人适合“保守”一些，

个人应在投资房产之前保证自己的生活质量，量力而行。

这些类型的房产最好不要“碰”

大城市房价由诸多外来人口和移民决定，而小城镇房价由有限的本地人口决定。

任何人都没有能力改变高房价，个人只有顺时应变、转变观念才能战胜高房价。

不过，房地产也不是遍地黄金随手可捡，原因是有些房产已经过剩或即将过剩，

如旅游房产、商业房产、远郊不配套区域房产、一些人口正在衰减或产业正在空心化的小城镇房产。

购买这些类型房产的风险较大，无论是自住还是投资都要谨慎。

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