Daniel 说投资 65

innkou

各位朋友，大家好！

   

    相信大家上周都度过了一个圆满的中秋佳节。我也衷心祝福大家的房产投资回报也和中秋圆月一样的完满。

   

    上期专栏，我提到了我们要从历史中学习，找到未来澳洲房产发展的方向。追溯到1920年，澳洲房产的平均投资回报高达15%/年。尽管毫无疑问房产是一个长期生财的创富工具，但是各地房产的增值周期不尽相同。比如说在1989年悉尼和墨尔本的房价到达顶峰，之前的投资者都获得了巨大的回报。但是之后的4到5年，投资者却看到自己的房产价值停滞不前，甚至下跌。

   

    让我们回顾下历史：

   

    在80年代早期几年，几乎所有首府城市的房价都失去了活力。当时墨尔本的房产中间价在1090-1983年间维持在$50,000左右，直到1987年的房价开始飚升前，市场只是非常平淡地一点一点地上涨。

   

    在悉尼，1981年的房产中间价已经是$80，000了，接下来的4年，房价几乎没有变化。Perth的房价在1983年开始下跌，布里斯班的房市也是毫无亮点，直到1987年，上述几个城市的房价开始起飞，市场迎来了繁荣期！

   

    再来看看我们Adelaide，有意思的是在1982年到1984年间，和其它城市的节奏相反，Adelaide房价取得了重大的增值，然后增值开始降速，直到2000年，整个90年代的房价都仅仅维持在每年大约5%的增值。

   

    时光前进到了1990年，市场又开始从高峰跌落，悉尼和墨尔本的房价一直保持平稳，直到1995年，房价又开始慢慢启动。

   

    在2000年，布里斯班的房产市场终于开始腾飞，而之前的12年里，布里斯班的房产也仅仅只有大约每年5%的增值，有些年甚至更低。有意思的是，在这个市场的低潮期，居然有大量的境内移民从其它地区涌入到这个阳光之州。

   

    在Perth，80年代末期和90年代早期房市非常地消沉，90年代早期后，市场开始有所修复，房价始终不温不火地以每年6%的幅度递增，直到2006年左右，Perth一下子迎来了井喷！其涨幅除了悉尼外，傲视所有的其它首府城市。

   

    在过去的1-2年里，有些市场的表现也极为强劲，而有些则显得非常低迷。悉尼和墨尔本在过去的一两年里又一次成为耀眼的明星。

   

    通过上面的数据和市场表现的描述，我们有一个重要的经验可以学到，那就是作为房产投资者，你必须要意识到这些不同城市的不同的房产周期。

   

    当然，在一个平淡的周期中间，你是很难熬的，比如说，布里斯班和Perth的房价也已经低迷了好几年。但是我们看看10年20年前的房价，再看看今天的房价，我们必须承认房产投资是一个长线的游戏---你需要的是耐心，因为房产的价值在首府城市中基本每10年翻一倍！

   

    那么这些周期背后的市场要素什么呢？

   

    仍然是老套的供应和需求之间的关系。房产价格会被一个健康的经济、高就业率、境内境外的移民所导致的人口流动和积极的市场情绪等所产生的需求推高。当然房价也会因为经济表现不佳、利率上涨、就业率降低、人口流动减少、市场信心不足等要素所导致的供大于求而被拖累。

   

    其实，价值的周期是任何投资市场无法避免的部分，我们的房产市场当前也只不过是在经历一个正常的表现而已。另外我们需要注意的是，房产周期存在于当地市场，也存在于全国的市场。每一个州的房市周期表现都不一样，同样，每一个州内的各社区的周期也不尽相同。

未来我们的市场将如何发展？

我认为最终市场的周期会前进，也就是说消沉期总会过去。我们的租金也在不断地上涨。当房价和租金都开始上扬的时候，投资者就会被吸引回到市场中来。然而，那些初始房产投资者，都会在增值周期开始的阶段按兵不动，等待更多的信号出现来确认可以入场。当然，在他们等待的时候，他们已经错失了那些老练的、在早期就敢进入市场的投资者可以获得的重大价格增值。

   

    在每一个市场的周期，我都会听到有人在哭喊：“房价太高了，它们不可能再像从前那样上涨了！”我的澳洲同事告诉我说，记得在80年代早期，然后到80年代后期，都一直有人在说房价不可能再涨了，房价高的太离谱了，我的孩子永远也不可能买得起房了。但是之后的12年房价再次翻倍了，直到2003年人们又开始说同样的话，因为房价在2001年开始上扬。

   

    当然，今天还是会有许多人说着和“前辈”同样的话！但是，尽管我们中的大部分人可能会同情和理解当代年青人想买自己的首套房产所面临的困境，但是我感觉到，尽管可能人们不愿承认，其实许多已经是房产拥有者的人仍然乐意听到说他们的房产又涨价了。也就是说，事实上，我们中的许多人已经在房产这个游戏里面了，我们也很乐意看到自己的房产获得资本增值，因为这个不仅使我们感觉上变的更富有，事实上也的确使我们变的更富有！

   

    请大家随时拨打房产投资咨询电话0430 883 028，我将为您提供专业的、适合您个人状况的投资创富策略和计划。

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