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    [Kite房产投资专栏] Daniel 说投资 89 澳洲"以房养学"房产投资超详细优劣分析 1

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    innkou 发表于 9-3-2014 13:48:54
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    本内容为网友发布信息,仅代表原作者观点,不代表本平台立场。

    各位朋友,马年已经来临,我携亚太集团全体同仁给大家拜年啦!恭祝大家财运一马当先,事业马到功成,身体龙马精神!

        随着中国掀起新一轮的移民潮,越来越多的海外买家涌入澳洲的房产市场,其中有许多客户都是为了子女的教育而来,因此,以房养学变成了许多客户所关心的问题。虽然我早在2011年9月就专门发表过针对该问题的专栏,但是时过境迁,我觉得针对现在越来越多的此类需求,我有进一步帮助大家了解这一投资房产的策略,并集中在这里回答我工作中遇到的大家所关心的问题。
        所谓以房养学就是在子女留学澳大利亚期间,家长购买一套当地的房产,既可满足子女在澳洲的住宿所需,又可以利用房产的出租与增值,达到抵充留学期间给予费用的目的,让孩子轻松留学澳大利亚。

        这是一种比较新兴的教育投入方式。适合经济条件较好的家庭,可省去孩子在求学期间的租房支出,并将多余房屋出租获得一定租金回报用以负担孩子平时的生活支出,并能从长期的房屋增值获得较好回报,把投资房产和子女留学相结合起来,取得事半功倍的效果。
        澳洲法律允许海外公民购置新房,投资者购房时可先交付房子10%定金,土地过户后再支付20%的余款,剩余的房款则可以通过银行贷款支付。

        在澳购置房产后,学生在留学期间既可以入住自己的房屋免去租赁费用,给孩子提供一个舒适的居住环境,同时还可以将多余的房间出租,以此平衡每月房贷,减少租房搬家的烦恼,节省留学期间租房费用又可以为孩子创造一个更舒适的学习环境。
        澳洲房产历年来都保持着稳定的增长幅度,房价平均每7-10年翻一番,且澳洲房产具有永久产权。孩子完成学业后,既可以卖掉原有房产获得一笔可观的收入,也可以继续通过房屋出租获得租金收益,进行长线投资以获得最佳回报。

        澳洲针对海外购房人士的贷款额度是八成,我们会根据客户的具体财政状况推荐有些客户只贷七成。澳洲房屋贷款可以只还利息不还本金。房产卖出时,可以转按揭,不用把贷款还清再买卖。持有房产时可建立对冲账户,有闲钱存入可立即抵扣贷款的利息,急需时可拿出,本金可随时还清,也可以长期不还。
        性价比方面,同样价值约45万澳币的房子,从增值幅度来看,公寓平均每年约有6% 的增长率,因为公寓一般都处于新发展,环境安全的新社区,加之干净整洁的周边环境,以及便捷的公共交通,公寓往往可以获得较很高的租金回报率。

    总的来说,选择“以房养学”房产可以参照下面3个方面:
    · 距离校区及各项共公设施较近,交通方便,环境安全的社区
    · 容易出租和管理
    · 日常维修费用低
    当然,“以房养学”也须防范风险。投资海外房产并不是没有风险,我建议投资者必须做好全面的准备才能下手,例如如何运用金融汇率政策,对当地政策法规的了解,做到知己知彼。

    对于当地的政策,包括税费、贷款、移民、教育、社会保障制度等等,不同的国家对于本国房产对外国人的开放程度都有不同的规定。对于想利用购买房地产移民的人来说,也要注意当地的政策。
    海外买房贷款是很普遍的现象,对于购房者来说,对投资国家和地区的贷款政策不是很熟悉,操作起来具有一定难度。所以就需要专业团队的服务。

    事实上,澳洲置业零成本留学是有很多先例的。让我们来看下我的几个客户的案例。
    案例一:小王在中国上海读完了高一,想到澳大利亚来留学,如果他要从高二读到硕士毕业,那总共需要8年时间。他的学费和其它生活费基本为一年4万澳元左右,那么8年的总花销要达32万澳元。这么大一笔费用对于很多家庭来说都是一笔不菲的财政负担。当然小王可以在课余时间打工,但是打工很辛苦,赚到的钱非常有限,还会占去学习时间,有时候是得不偿失的。

    但是,如果小王的父母在他到澳洲的伊始,就购买一套价值45万澳元左右的Townhouse(联排别墅),小王一个人住一间,出租三间房,小王的父母只需支付30%的首付,即13.5万澳元约77万人民币即可。余下部分申请贷款,房租可以用来抵消部分房贷。
    这样一来,小王不仅8年里可以省下12万多的房租支出,更重要的是澳大利亚的房产一般在7到 10年左右可以有翻一番的增长幅度。那么等到小王硕士读完,那套房子的总价也将增长到90万多。那么小王8年留学的总收支情况就可以看一下这个计算:

    90万房产总值 - 31.55万贷款 - 13.5万首付 - 32万左右生活支出 - 12.6万左右的还贷利息 – 3万左右的房产持有费用诸如市政费保险费水电煤等等 + 10万左右的租金收入 - 3万左右的买房相关费用 = 4.35万左右。也就是说通过以房养学,孩子等于不仅免费读书8年,获得永久产权住房一套,还可以净赚4万左右澳元。
    在下一期专栏,我将为您分析第二个案例,并且回答我搜集出来的相关问题。
    欢迎您随时致电0430883028联系我探讨您的投资规划,祝您马年财运亨通,万事如意!

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