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各位朋友，大家好！
眨眼间，2017-2018财年一整年的光阴又将永远地逝去，不知大家在过去的一年中，生活，工作和投资是否都顺利？今天，既是2018-19新财年的开始，又是我专栏的整整第300期！作为一个全新的开始，我今天为大家带来了Ironfish集团总裁Joseph在新财年中给大家分享和总结的过去一年里他在房产市场上的一些心得体会，以及他观察到的一些目前投资者普遍的心态。当然，Joseph也会把他自己在过去一年中的投资策略和大家做一个简单的介绍。
01当前投资者面临的最大挑战 过去一年，澳大利亚的主要城市房地产的涨幅相对有所放缓，而在这其中，最明显的当属过去几年表现最为亮眼的城市悉尼和墨尔本。今年上半年，这两大城市的房产清拍率都在60%左右徘徊，相比高峰时的80%左右有了非常大的下调。最近我还在澳洲金融评论上看到的一篇报道，称悉尼独立屋中位价在今年第一季度内的房价跌幅达到了0.8%，过去六年也第一次出现了年度房价下跌的记录。
所有的媒体报道，都指向一个信号，那就是房地产的牛市似乎已经结束了。也正因为市场上有许多看似负面的信号，让我感觉如今的投资者们面对的最大的挑战，其实并不是房价的调整，也不是贷款的难度增大，而是投资者自身的信念受到了冲击。
我们知道，当房产牛市到来时，每个人都好像成了房产专家，每个人都可以对房产市场的走向评头论足一番，而买房的人也好像人人都能从市场中赚到钱。但当市场不好时，许多人则往往容易被短期的挑战和困难所迷惑，很多人更是会对房产投资失去信心。 还是以悉尼市场为例，虽然过去五年的悉尼房价涨了70%以上，但你如果想知道是哪些人在这个房产周期中赚到了最多，那我可以告诉你，并不是那些在过去两三年里跟风入市而且错过悉尼这个周期的人，而是那些在上一周期就已经布局在悉尼房产市场中，又熬过了那几年市场不景气的光阴，没有把手中投资房卖掉的人！ 另外，一些在2010年到2012年之间入市悉尼房产的投资者，到今天的收益也相当可观，因为他们持有房产的成本已经非常低，回报率也相对较高。但那些在2015-2016年市场高峰时期，由于担心错过机会而挤进市场的投资者，虽然可能买的房子也涨了一些，但涨幅可能还不足以让他们达到财富自由的状态。 很幸运，我自己还持有着大部分在上一周期购买的悉尼房产，这也让我得以在这个周期中把资金投入到我更看好，性价比更高的其他城市里。所以，如果你也是一个刚刚开始布局房产投资的人，那么我希望你是一个真正用长期的眼光，去看待房产投资这件事的投资者。 当然，我十分明白，贷款难度的增加，是目前投资者遇到的主要实际困难，不论是海外投资者还是本地投资者都面临更为艰难的贷款审核条件。在这段期间，普通投资者更需要借助专业人士的帮助，才能挺过难关。我建议大家都要寻找一个专业的贷款经理，来为你量身定做符合你自身情况的贷款策略。对于买新房的投资者来说，最好要在做投资决策时留有一定的资金储备。我相信，信贷环境和房产市场一样，自身都具有一定的周期性。只要你做合理而充分的准备，有资质的投资者依然可以找到合适的贷款产品。
02 悉尼和墨尔本的投资机会 纵观目前的房地产市场，我认为对于投资者寻找项目的眼光，提出了更高的挑战。由于非常明显的牛市不再，市场上各种鱼龙混杂的项目到处都是，没有一定专业性的投资者，很容易买错或者买到质量不好的房产。对于目前明显有冷却迹象的悉尼和墨尔本市场，我想可以和大家分享一下我的看法。 首先，悉尼的房产市场总体来说进入了几年高增长之后的平缓期，个别地区的房产还出现了调整，但投资者面临的机会还依然有。比如借力于悉尼第二机场的建设，在悉尼的西南走廊区域，依然有一些非常不错的投资机会，Ironfish也一直在关注西悉尼地区的发展。最近我们的项目部门还专门组织了客户去悉尼的西南区进行实地考察，受到了客户们的强烈反响。也说明即使整体市场偏冷，好的有增长潜力的区依然是“酒香不怕巷子深”。 至于墨尔本，我相信从公寓的角度来说，这里的市场是有很大潜力的。得益于强劲的人口增长，市中心对于高层建筑开发密度的限制，以及新建项目速度的放缓等因素，墨尔本的公寓在最近一年多出现了非常不错的涨幅，许多几年前预测当地房产供过于求的机构，现在也开始话锋一转，把这里的房子描述成了供不应求。 如果说实践是检验真理的唯一标准，那么空置率就是检验房产市场是否供过于求的标准。墨尔本目前整体的房产空置率大概在1.3%左右，这一数据是十年来的最低值。这里的房产是否供过于求，我想已经不必再赘述。
03 我过去一年的投资总结 去年我曾说过我会把自己的主要投资重心放在昆士兰和西澳，现在回顾起来，我的确在按照自己的计划，进一步扩大自己的投资组合。 Brisbane所在的昆士兰东南部，一直是我最近几年关注的热点区域。即将过去的这个财年里，我进一步在这片发展热土上布局，成交了一些房产，也新投资了一些。我看好这里的原因有以下三点。 第一，从历史周期来说，昆士兰的房价高增长期一直比悉尼和墨尔本慢半拍。目前昆士兰的房价中位价和悉尼的差距差不多是历史最大值，因此我相信随着悉尼市场的放缓，昆士兰会迎来属于它的机会。 第二，大量的州际移民到来和就业机会的增加，使得当地的房产需求量会上升。 第三，目前的建筑开发成本上升和开发贷款不断收紧，未来的昆士兰稀缺地段的优质房产供应数量将非常有限。 此外，我也在过去一年在阿德莱德和西澳Perth有一些投资。关于珀斯，我在去年就提到，这里的矿业低谷期正在结束，而我最近观察到的一些现象也印证了我的这一观点。 几周前我去珀斯与一位在矿业工作的朋友交流，他说以前从珀斯到他工作的矿区的飞机每周只有两班飞机，而且座位大部分都是空的，现在他发现每周往返两地的飞机已经有三个班次，而且每次上座率都非常满。 另外我和当地的一些朋友交流时，发现大部分人对于投资房产还是一个比较抗拒的状态，因为过去几年不尽如人意的房价表现让他们记忆犹新。根据巴菲特的理论，“在他人恐惧时贪婪”，我自己对珀斯房市的长期走向是非常乐观的，因此我会愿意提前去布局这里的优质房产。 当然，我相信对于一部分投资者来说，可能现在布局这里还为时过早，是否要在目前时点投资像珀斯这样的城市，很大程度上取决于投资者自身的状况。目前我们主要是带领珀斯本地的客户去投资一些非常好的当地项目，未来我们也会在合适的时候带领州际客户和海外客户去珀斯的房产市场布局。 另外，我在过去一年也一直在市场上寻找优质的商业地产的投资机会。相比住宅地产，商业地产的优势在于较高的租金回报率，但其风险也相对较大。由于我在住宅地产方面的布局已经很长时间，所以投资一些回报率更高一些的商业地产，是我给自己定的投资计划之一。只是很可惜，由于目前的商业地产价格处于高位，而租金回报率由此变得较低，因此我暂时还没有找到十分合适的投资目标。虽然过去一年我也在商业和零售地产方面做了一些小的投资，但总体来说还没有达到我预期的投资规模。我相信这会是我今后一段时间继续关注的投资类型。 以上就是我对过去一年房产市场的综合表现以及我自己投资计划的总结，希望对你有所帮助。由于每个人的实际情况不同，我强烈建议每一位投资者在投资房产之前都找一位优秀的投资策略师，给自己的投资做一个详细的规划，然后按照自己的目标，稳步地实现自己的投资蓝图。
谢谢大家！ Joseph 2018-6-29 我们将继续致力于帮助投资者在全澳范围内进行房产战略布局，提供VIP房产投资机会。我在这里祝所有投资者都能理性思考，您的明天才会更美好！希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。想要对地产投资有更多了解的朋友，欢迎与我联系，您可以拨打电话0430883028，了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。
作/编者简介： Daniel - Ironfish 资深房产投资策略顾问 - 毕业于阿德莱得大学MBA（工商管理硕士/战略投资和市场导向） - 精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向 - 敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点 - 善于投资系统风险控制和资产管理 - 资深市场经理背景
手机：0430 883 028 办公室电话：08 8110 9888 (免责声明：本文章仅代表个人对于投资的经验,观点和理解，他人或媒体不得转载.违者必追究其法律责任)
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