本帖最后由 innkou 于 2012-2-3 14:01 编辑
各位朋友，新年好！ 在上期的专栏里，我用购物中心管理层比作银行，您的房子作为购物中心里的店铺这么一个比喻来说明银行推动某个地区物业升值的原理。 今天，我将继续我的分析。在上期的结尾，有这么个问题：为什么无论是我们的祖辈，父辈、还是到我们自己，从来不会觉得房价便宜呢？ 其中缘由，我先来举例说明：如果A社区，银行发现平均来说A区里的家庭仅用了个人收入了30%来支付房贷，而其居民可以平均承担家庭收入的50%用于房贷，那么很明显，A区里的家庭可以支付的起更多的房贷。 为了增加A区里所有家庭的贷款偿还额，银行并不能只对A区来提高贷款利率，而不对其它社区提高利率。所以最简单的办法就是促使A区的房产价格上涨，这样银行就能获得了更大的贷款额。
那么银行是如何做的呢？银行可以针对想在A区买房的人使用更简单的放贷评估标准，这个包括更容易放贷给当地的政府、开发商、投资者以及家庭购房者。例如，银行原来的标准是放贷60%-80%，但是您想买A区的房子，银行就给你贷80%-95%。银行就好比购物中心的管理层，在追逐资产净值和现金收入之间，银行更倾向于现金收入。银行总是追逐那些在支付完现有贷款利息、生活成本后还有收入盈余的人，借给你更多的钱去买房投资，这样无形中就推高了房价。 让我们来看看现实中的案例。在过去的15年中，所谓二战后婴儿潮的一代，现今都进入了50-65岁之间的年纪。他们往往都在支付完房贷后仍然拥有较高的可支配收入，于是银行就追随这类人群，“扔”更多的钱给他们。所以过去的15年里，婴儿潮人口愿意居住在哪里，哪里的房价就会相对来说更快地上涨，因为这群人可以更容易地获得贷款。根据相关统计，婴儿潮一代的人所愿意居住的地区，该区的物业价格的上涨超过了澳大利亚的平均货币供应的涨幅（澳大利亚的平均货币供应增长为9%/年，见我之前的专栏数据）。
那么，我再来分析下未来15年。婴儿潮的一代将进入退休年纪，一旦他们的工作年限只剩下不到15年的时候，银行就会拒绝为他们提供30年的房屋贷款。所以突然之间，婴儿潮人口的高可支配收入将变的不再有力。比如说，婴儿潮人口的平均年龄为58岁，再给他们7年的时间工作，到65岁退休，银行在标准评估下将只放贷给他们7年的贷款期限，这将极大地降低婴儿潮人口可获得的资金，因此，在他们受欢迎的社区内，房屋的价格上涨也将减速！ 但是对今天只有49岁的人来说，他们仍然可以获得30年的房贷。如果您超过50岁，您需要向银行证明您有能力可以偿还所有的银行贷款，而不需要在您退休时出售您的住房。这个在2011年1月的时候已经成为了法律。 所以在银行的眼里（好比购物中心管理层），婴儿潮人口（好比店铺老板）已经无法再承担更高的贷款偿还额度了（好比更高的商场租金），那么银行就需要等待下一次的机会来增加放贷数额，然后在某些社区找到对应的可承担的起更多贷款的客户人群。
目前的问题是，似乎还没有哪类正在工作赚钱的、拥有足够多的资产净值的人群来代替婴儿潮人口，除非政府启动二次家庭购房补助，或者银行启动“准资产净值权”来填补下一代人的资产净值的空缺。
您或许已经注意到，近来在婴儿潮一代喜欢居住的社区中，房价的表现已经大不如昔了。比如说根据APM（澳大利亚住房监督机构）2011年9月发布的5年来最大跌幅的社区，Adelaide有Fullarton下跌15.6%，Hove下跌了15.3%%，著名的Hyde Park下跌14%。对于未来10-12年，我将一点都不会对这些地区的房价增值表现低于平均值而感到惊讶。这一房价表现将会持续直到有一天下一代高收入的人有了足够的净资产聚集在一起入住该社区，并且婴儿潮的一代也开始决定减小他们的房屋居住面积。
在过去的几年中，您也或许注意到在一些新兴的市郊社区的物业价格在稳步上扬。比如一些中远郊的社区，随着基础设施建造的推进，更多人开始选购那里的新房加地的套餐产品。传统意义上来说，这些中远郊社区不足以吸引银行的眼球，但是近来的移民趋势改变了这一状况。事实上，在未来的10-20多年后，这些当前的中远郊社区将会变成近郊和中等距离社区。那么，在婴儿潮和新移民之间的趋势变化，房价又将如何演变？敬请关注我的下期专栏。
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作者简介：殷浩 Daniel -毕业于五星级阿德莱得大学MBA（工商管理硕士—战略投资和市场导向） -精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向 -敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点 -善于投资系统风险控制和资产管理 -资深市场经理背景，善长市场行销策划，品牌策略建立，及广告形象设计 手机：0430 883 028 电话：08 8110 9889 (免责声明：本文章仅代表个人对于投资的经验,观点和理解，他人或媒体不得转载.违者必追究其法律责任) | 
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