本帖最后由 innkou 于 2011-9-30 11:11 编辑
各位读者朋友，大家好！ 最近亚太集团在南澳中文媒体上推出了一期以Mawson Lakes公寓为例的“以房养学”的广告，引起了市场巨大的反响！许多学生及其家长给我打来咨询电话询问“以房养学”的具体投资方法。我发现许多Adelaide的朋友其实还不是很明白什么是“以房养学”，以及“以房养学”对留学生的好处。那么今天，我就专门为大家讲解下这个概念及具体操作策略以及如何控制该投资策略的风险。 所谓“以房养学”，顾名思义，就是靠澳大利亚特有的房产增值，来降低留学的生活成本以及学习成本，甚至是把学费都赚取回来，获得免费留学的投资回报。“以房养学”之所以在澳洲逐步盛行，一方面受汇率变化影响，澳大利亚留学费逐年上涨10%~15%。与此同时，澳洲租房成本又居高不下，令不少留学生开始关注“以房养学”。不久前，Ironfish亚太集团的推介会当日就有5套布里斯班及4套Adelaide的学区房产成功的被投资者获取，买家均为在澳大利亚留学的学生家长。“以房养学”一方面可以满足海外学子的住房需求；另一方面则成为海外房产投资的理想新路径。以墨尔本CBD的公寓为例，按间出租，每间房一周的租金约180~220澳币(人民币约1200元~1500元)，且最少要租一年，房租开支相当大。即便是在Adelaide的郊区，学生的周租房成本都基本在$120/间。在这种情况下，有条件的家庭就在子女出国留学期间，在澳洲买套公寓或者Townhouse（连排别墅），这样既可以供孩子居住，也可将多余的房间出租赚取利润以抵消学费和生活费。 其实早在2005起，澳洲一些大城市已经开始掀起中国留学生“以房养学”的热潮，例如在悉尼、墨尔本、布里斯本等城市，离学校较近的房子非常抢手。今天这些当年的学生早已毕业，他们所获得的物业增值，早就把留学的费用都赚了回来。 Adelaide现在也开始逐渐兴起这股热潮。但有家长担心澳洲房产投资风险问题，对房价的涨跌不确定。而据澳洲房地产的统计数据，近50年来澳洲房产价值平均每7-10年翻一倍。澳洲房产每年租金平均回报率达5%~6%，而离学校近的房屋出租则高达7%~8%。在贷款方面，澳洲政府允许海外的购房者贷款，只要获得FIRB(外国投资审核部)的批准就可以。 那么这里我给大家分析一个我们公司客户小王同学的真实案例。小王来自上海，2007年2月登陆Adelaide，先进修了半年的语言，后进入UniSA学习3年的本科IT专业，于2011年的3月份毕业。当时07年我们公司为他的“以房养学”选择了UniSA在Mawson Lakes学区的一个2房公寓期房，实用居住面积为90平米加车库，永久产权，价格为$25万，加印花税及其它政府费用共$1.25万，总投资成本为$26.25万， 当时值合人民币157.5万，小王同学的父母全额支付，无银行贷款。他的家长告诉我们说，在2007年的上海，157万人民币只能买个在“江苏移动”地区的两房约70平米建筑面积，实际面积约58平米的70年产权的二手公寓！ 小王于2008年1月入住正式开始“以房养学”之旅，自己住单人房，并将另外一间主卧双人房租给了同学两人，从08年至今，平均收取租金约$140/.周，扣除水电网络费用，实得约$115/周。每年52周约有3周空置，实际租金收入为$115 x 49周x 3.5年 = $1.97万。而小王自己不用支付房租，若他没有采取“以房养学”的策略，按平均周租$100，每年有49周需要缴租计算，3.5年小王节约了约$1.88万。这个租金的一进一出，其实小王已经获益约$3.8万了。现在小王顺利毕业，准备回国发展，希望将该物业出售，即便经历了全球金融危机，该物业仍然增值了约5万，目前银行和地产中介的估价市值为$30万！除去3年对该物业所交纳的市政费，保险、公寓的物业管理费等共计约$8000，再除去出售该物业的中介费用约$6000，小王同学的物业增值净利在$2.3万，加上租金收益，已然把所有的学费都赚了回来！那么，他是不是真的需要把该物业出售回国呢？也有很多朋友会说，要是我家没有这个经济条件，父母有那么多现金来执行“以房养学”的策略呢？今天由于篇幅关系，我将在下期专栏中继续为大家分析。 作者简介：殷浩 Daniel -
毕业于五星级阿德莱得大学MBA（工商管理硕士—战略投资和市场导向） -
精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向 -
敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点 -
善于投资系统风险控制和资产管理 -
资深市场经理背景，善长市场行销策划，品牌策略建立，及广告形象设计 手机：0430 883 028 电话：08 8110 9889 (免责声明：本文章仅代表个人对于投资的经验,观点和理解，他人或媒体不得转载.违者必追究其法律责任) | 
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