请问大家，modbury近tea tree plaza的房子好吗

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刚开始打算买房，因为上班关系，目标锁定了东北区，想问下大家觉得MODBURY这个区住下来具体怎样。

我观察了一阵子，粗略总结了这区的特点：
1. 近大型购物中心，购物非常方便
2.有OBAN，出城不是大问题
3.房子价格普遍偏低，30万就能买大地

我想了解的如下：

1.治安可以吗
2.有没有特殊人种居住的区域，如阿布或者黑人（个人感觉这些区域或街道不安全）
3.个人觉得tea tree和marion shopping centre同属大商场，配套都很相似，为什么tea tree价格会这么便宜，我知道北区和南区的区别，北区不缺地，不过也就不应该越靠近购物中心越贵吗，为什么我好像发现最近tea tree 的那些房子都好像比kelly rd那边便宜一点，难道治安也相对差一点？请高人指点。
4.最后个问题是，大家觉得这区有升值潜力吗，我觉得这里开始在建新房子了，不过步伐当然没有secombe garden那边迅速，楼价上不去，比较难，关键就看未来升值潜力了。

谢谢大家！