澳洲房产:实例讲解买自住房和买投资房的区别

小白免

近年来，大批中国投资客不断涌入澳大利亚，由此带来了大量的住房需求，推动了房价的不断增长。澳洲买房是自住还是投资有很大的区别。买自住房，贷款额度相对小，只能自己住，而且如果不卖不能带来任何收入；买投资房，贷款额度相对大，先租给别人住之后还能改成自己住，而且有租金回报，并且享受退税优惠。

举个简单的老赖和小赖的例子，方便大家理解：

老赖和小赖是同事，老赖比小赖大一岁。

老赖准备以40万澳元购买一套墨尔本最好区域South Yarra的Vogue作为自住房，贷款90%，加上各样的税费大概每星期要从口袋里掏出$450（以下都以澳币计算）来养这个房子，在未来的10年甚至更长，每个星期都要拿出同样的钱，对于老赖这样的工薪阶层，这是一个不小的压力。而且它会让老赖的财务状况套住至少5~10年，随着时间推移老赖要成家立业，要“传宗接代”又带来更多支出，然后自住房还在继续要求老赖每星期拿出$450，并且不带来任何回报。十年后，老赖仍然是一套房子继续当着房奴。好的是，房价变成80万，除去贷款40*90%=36万，其他费用暂不考虑，老赖净资产是80-36=44万。

小赖买的是投资房，也是以精明的眼光选择以40万澳元购买一套墨尔本最好区域South Yarra的Vogue，贷款90%：小赖每周付出$450，如果租金市场不景气，每周只能以$400（租金回报）出租，因为是投资房付出高于回报，因此每星期国税局还能向小赖退税大概$50。这样小赖的养房成本只是$0。如果租金市场景气，那么每周也能有一定租金进账，另外Vogue的地段好，每年租金稳定上涨，一年后每个星期还有小的进帐，过2、3年后加工资一起存下些钱，小赖又以同样的方式买第二套投资房。

十年小赖就这样购入四套投资房，购入价分别是40、50、60、70万，房价最后变成80万，除去贷款40*90%=36万，其他费用暂不考虑，小赖第一个房子赚80-40*90%=44万；第二个房子赚80-50*90%=35万；第三个房子赚80-60*90%=26万；第四个房子赚80-70*90%=17万。一共小赖净资产是44+35+26+17=122万。而且在这十年中，4个房子中他挑一个自己最喜欢的，自己搬进去成为自住房。小赖再把一套房子卖掉，赚的钱付清自住房的贷款。钱从一套房子转到另一套房子，净资产不变。

总结：

十年后，老赖每周掏出$450养房子。拥有一套房子，净资产44万。

十年后，小赖不用掏钱养房子，拥有三套房子，净资产122万。

在澳洲自住和投资是两种不同的策略，中长期来看，差别很大。